Aktuality & Fakty ku kúpe nehnuteľnosti

Základné informácie ohľadom nadobudnutia nehnuteľnosti v Rakúsku:

1. Náklady pri kúpnej zmluve

• Daň z nadobudnutia nehnuteľností:  3,50% z kúpnej ceny
• Poplatok za zápis do katastra nehnuteľností: 1,10% z kúpnej ceny
• Ostatné vedľajšie náklady: Náklady na právne poradenstvo za zriadenie zmluvy a zápis do katastra, ako aj náklady na daňové poradenstvo – podľa náročnosti

2. Provízia makléra

• Kúpa nehnuteľností: pri kúpnej cene vo výške nad € 48.448,51 predstavuje provízia 3,00% z kúpnej ceny plus DPH
• Prenájom / nájom:
• pri nájomných zmluvách s dĺžkou trvania viac ako 3 roky a nájomných zmluvách na dobu neurčitú predstavuje maximálna výška provízie 2-mesačné nájomné brutto
• pri nájomných zmluvách s dĺžkou trvania do maximálne 3 rokov predstavuje nárok na províziu 1-mesačné nájomné brutto
• Vymeriavací základ pre províziu makléra je hlavné nájomné netto plus prevádzkové náklady bez DPH, k tejto sume sa potom pripočíta DPH vo výške 20%.

Pri nájme priestoru je potrebné počítať tiež s verejným poplatkom za zriadenie nájomnej zmluvy, ktorý sa odvádza daňovému úradu.

Nájomné zmluvy na dobu neurčitú

Pri nájomných zmluvách na byty, ale aj obchodné a kancelárske priestory na dobu neurčitú predstavuje poplatok 1% zo sumy trojnásobku ročného nájomného brutto.

Nájomné zmluvy s dobou trvania do 3 rokov

Pri zmluvách o nájme bytu s dobou trvania do 3 rokov predstavuje poplatok 1% z nájomného za celú dobu trvania zmluvy.

Nájomné zmluvy s dobou trvania 3 a viac rokov

Pri zmluvách o nájme bytu s dobou trvania 3 a viac rokov platí ten istý postup výpočtu ako pri zmluvách na dobu neurčitú. Pri zmluvách o nájme obchodných priestorov na dobu určitú je poplatok 1% z nájomného brutto za celú dobu trvania zmluvy – maximálne 1% z 18-násobku ročnej sumy. 

Spolu za bod 1. a bod 2. by ste mali počítať s nákladmi navyše vo výške cca. 10% z kúpnej ceny, ktoré vzniknú v súvislosti s nadobudnutím vlastníctva. V prípade, že by ste na financovanie navyše potrebovali bankový úver, je potrebné prirátať aj náklady podľa bodu 3.

3. Náklady pri financovaní / Hypotekárne úvery

• Poplatok za zápis do katastra nehnuteľností: 1,20% z kúpnej ceny
• Všeobecný poplatok za zápis poradia pri záložnom práve: 0,60% z kúpnej ceny

4. Energetický certifikát

Zákon o predkladaní energetického certifikátu (EAVG 2012) predpisuje, že predávajúci je pri predaji budovy alebo úžitkového objektu povinný kupujúcemu predložiť v dostatočnom čase pred vyhlásením prejavu vôle uzatvoriť zmluvu energetický certifikát, ktorý bude v tomto čase starý max. desať rokov, a odovzdať ho kupujúcemu najneskôr do 14 dní po uzatvorení zmluvy. Ak sa tak nestane, má kupujúci právo po bezvýslednej výzve adresovanej predávajúcemu buď sám požiadať o energetický certifikát a primerané náklady si uplatniť súdnou cestou v priebehu troch rokov alebo priamo podať žalobu vo veci vydania energetického certifikátu.

5. Informácie k téme Dane a právo:

Zdaňovanie nehnuteľností v Rakúsku

Nehnuteľnosti sa v Rakúsku zdaňujú jednak pri ich nadobudnutí, daňovej povinnosti za určitých okolností podlieha ale aj ich prenájom a predaj.

Kúpa pozemku od cudzích osôb (teda nie v rámci rodiny) je v Rakúsku zaťažovaná daňou z nadobudnutia nehnuteľnosti vo výške 3,5 % z kúpnej ceny, náklady na zápis do katastra nehnuteľností obnášajú navyše 1,1 % z trhovej hodnoty.

Akonáhle je do katastra zapísaný nový vlastník, obec alebo mesto vlastníkovi predpíše daň z nehnuteľností. Sadzba dane je odstupňovaná a spravidla sa pohybuje tesne pod hranicou dvoch promile.

Ak sa nehnuteľnosť prenajíma, zisk z prenájmu podlieha dani z príjmu. Fyzické osoby zisky zdaňujú tarifnou sadzbou v rozmedzí 0 – 55 %, kapitálové obchodné spoločnosti zdaňujú zisky jednotnou daňou vo výške 25 %.

Aj osoby s obmedzenou daňovou povinnosťou sú povinné zisky nahlásiť daňovému úradu prostredníctvom daňového priznania a zaplatiť príslušnú daň z príjmu. Štát trvalého bydliska tieto príjmy spravidla od daňovej povinnosti oslobodí, sadzbu dane, ktorou sú zdaňované ostatné príjmy, však môže adekvátne zvýšiť.

Zisky z predaja nehnuteľností v Rakúsku taktiež podliehajú zdaneniu, a to bez ohľadu na to, či predávajúci má obmedzenú alebo neobmedzenú daňovú povinnosť. Sadzba dane z predaja nehnuteľností je 30 %. Kapitálové spoločnosti zisky z predaja zdaňujú daňou z príjmu právnických osôb vo výške 25 %. Oslobodenie od dane z predaja sa dá uplatniť v prípade fyzickej osoby, ak má v nehnuteľnosti trvalý pobyt aspoň dva roky.

Na všetkých troch úrovniach – pri kúpe, užívaní aj predaji nehnuteľnosti – sú realizované ekonomické aktivity, ktoré môžu podliehať dani z pridanej hodnoty. Na úrovni prenájmu a predaja je však v určitých prípadoch možné uplatniť oslobodenie od DPH.